小阿波罗绿雕 行业资讯 我为群众办实事|“买房赠送花园”你敢信吗?

我为群众办实事|“买房赠送花园”你敢信吗?

“买房赠送花园”、“买一楼送院子”、“一院封疆”……有没有看过这样的售房广告?有没有因此心动,想在喧嚣的城市中…

我为群众办实事|“买房赠送花园”你敢信吗?

“买房赠送花园”、“买一楼送院子”、“一院封疆”……有没有看过这样的售房广告?有没有因此心动,想在喧嚣的城市中拥有一片净土,享受田园风光?
信了你就上当了!
近日,连云港市中级人民法院审结了一批案件,一批为花园心动的业主以相对较高的价格购买了一楼的期房,但交房后,发现花园无法“私人化”,有的业主出资建起了围栏被城管强制拆除,造成业主受到损失……

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基本案情
2021年9月,李某与房地产公司订立合同,约定购买海州区某楼盘一楼房屋一套。购房时,房地产公司销售人员向李某宣传一楼带院子,但房价比其他楼层贵;房地产公司在网站上也宣传一楼带院子。2021年6月,房地产公司向李某交付了房屋窗前与房屋等宽的用绿植包围的绿地,但李某在院子中铺设道路时被有关部门告知院子没有规划手续,不能独立使用。后多位业主向市场监管局投诉上述情况,市场监管局经核实院子实为公用绿化用地,该楼盘不存在院子,市场监管局因此对房地产公司作出行政处罚。2021年7月,业主向法院提起诉讼,要求房地产公司赔偿一楼与其他房屋的差价等损失。

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法院判决
一审法院认为,房地产公司在宣传广告中明确案涉房屋带院子,该内容具体、明确,李某基于该允诺以远高于楼上未带院子房屋的价格购买案涉房屋,因此,该说明和允诺应当视为合同内容。“一楼房屋带院子”的约定本身不违反法律、行政法律的强制性规定,合法有效,房地产公司应当依约履行。但房地产公司交付给李某的案涉房屋没有用墙或者栅栏围起来的院子,房屋窗前实际为公共绿化用地,李某无法独占使用。因此,房地产公司应当承担相应的违约责任。一审法院参照案涉房屋合同价与同单元同一时间段楼上部分房屋的合同均价差额,判决房地产公司赔偿李某房款差价等损失共计14万余元。李某、房地产公司均不服,提起上诉,连云港市中级人民法院维持了一审判决。
法官说法
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
本案中,房地产公司在售房时向李某等人宣传承诺购买一楼房屋可以送院子,这样的宣传内容具体而明确,而且对买房人购买房屋造成重大的影响,即使没有写进商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
风险提示
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
本案中,经市场监管部门调取的涉案小区规划显示,一楼所谓院子实际上是公用绿化用地,不能因房地产公司与李某等人约定了院子的归属,就认定李某等人享有院子的专有权。因此,买房人在购房时首先要了解意向房屋、小区的规划情况,如绿地、露台等销售亮点是否经规划部门批准而享有专有权;其次,买房人应当仔细审查合同主要条款及附件等重要内容,特别是违约条款、免责条款以及字号较小的内容等;最后,要注意保存开发商发布的户型图、宣传广告等资料,固定销售人员的口头宣传内容,作为今后双方产生纠纷认定事实的重要证据。同样对于开发商而言,不要为获取房屋差价,而向买房人作出违反规划要求的承诺,这样不仅无法获得不当利益,反而使自身陷入违约失信、退款赔偿的不利境地。
编辑 | 江江
供稿 | 市中级人民法院民五庭

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我为群众办实事专栏
1.2346.78.9.10.11.131416.17.1921.2223.24.2627.28.29.30.海州区人民法院“家门口”司法解民忧 暖心服务进家门
31.32.338.
原标题:《我为群众办实事|“买房赠送花园”你敢信吗?》
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