小阿波罗绿雕 行业资讯 张园林被揭赴港上市遇黑幕 新力紧急辟谣

张园林被揭赴港上市遇黑幕 新力紧急辟谣

  “受害者”辟谣自己没有“受害”。   7月9日,新力控股(02103.HK,简称“新力”)官微发声明称,“…

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  “受害者”辟谣自己没有“受害”。

  7月9日,新力控股(02103.HK,简称“新力”)官微发声明称,“近日,公司关注到‘新力地产老板求救信’及类似相关言论在网络传播。该信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤。对于以上严重损害公司形象和权益的行为,公司已向中国公安机关报案,追究造谣者法律责任并通过其他法律途径,维护自身合法权益”。

  新力声明来源于一份以“新力老板求救信”(以下简称“文件”)为题的文件,该份文件以新力上市过程中所经历的、被保荐人、承销商等机构榨取高额费用的一些细节披露为主,把房企上市合作的金融机构看作是相互勾结的一个金融诈骗集团,通过各种手段掌控房企股盘,赚取最高利润,称“这帮金融高利贷集团集结各方面的专业骗徒,就像吸血鬼一般,务求在上市公司老板手上赚取所有的钱”。

  文件甚至“晒出”房企上市常遇到的13家机构名称。21世纪经济报道记者多方了解求证,发现文件中披露的保荐人、承销商如何从客户身上榨取最大利润等有待商榷。有做过企业上市的CFO表示,发文件的人居心不良,机构承销费是房企上市的正常费用。业内人士更关注的是为什么新力被“摆上台面”?新力的现金流情况如何?甚至有业内人士揣测这是由于新力创始人张园林“不爱沟通”的性格有关。

  “不爱沟通”的张园林上市融资被“坑”?这一事件本身就极具娱乐性,因此文件在投资圈内流传的时候,就有业内人士指出,这像是新力被辞退员工或者对张园林不满方发出来的。“里面的内容真实性另说,但求救信这个形式肯定不靠谱。”一名业内人士认为,文件得以迅速发酵,也与张园林不爱与外界沟通、信息不对称有关。截至发稿时止,记者尚未核实到这些猜测的真实性。

  为什么是新力?

  市值144亿港元,根据第三方机构统计,截至2021年6月已完成587.9亿全口径销售额的新力,已进入上市的第三个年头,相比中梁2021年7月上市敲钟,新力还晚了4个月。

  但中梁相对透明,杨剑的阿米巴、员工跟投与重仓三四线城市土储战略,一直为市场津津乐道;而新力在上市之后,一直被资本市场关注的有两点:销售数据真实性、高负债。

  2021年初,易居旗下克而瑞研究中心统计的中国房地产销售排行榜上,新力以1196.4亿销售额位列2021年全口径销售额榜单第35位,正式迈进千亿俱乐部。

  但有关于新力实际销售业绩远不足1000亿的传闻也喧嚣尘上,不少业内人士指出,房企都会做资金流水和财报美化操作,但像新力这样夸张的销售业绩实属少见。当然,新力方面极力否认这一点。

  上市之初就被盯上的新力,有着比中梁更为迅猛的业绩增长。招股说明书显示,新力于 2021-2021 年销售额达 45 亿,161 亿及457 亿。三年间,新力销售额上升超过 10 倍 ,但它的营销打法并无特别过人之处。三年间销售额上升超过 10 倍,但同时也令新力负债累累。2021 到 2021 年的净资本负债比率为 1.9 倍、2.7 倍及 2.4 倍。

  在房地产上一个上升周期内,房企习惯于在高杠杆的撬动下实现快速扩张。新力也不例外。2021年-2021年,新力借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别约为64.38亿元、166.76亿元、221.09亿元,而报告期内新力的现金及银行结余同期分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。三年内新力杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62和15.34,处于上行通道中。

  用了高杠杆发展,必然面临偿债压力,加上净利润在同规模房企中处于下游,低于美的置业华发股份、远洋地产,仅高于禹洲地产。新力不得不全国扩张以换仓博取高利润。前几年销售依然严重依赖江西地区,直至2021年全国区域中苏州、大湾区销售向好。

  2021年财报中,新力的销售区域贡献值与土储数据都很粗放,没有明细。在应占权益合约销售额中,江西省贡献的销售占比约30.8%,大湾区占约23.9%,长三角地区占约28.6 %,华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.6%。

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