小阿波罗绿雕 行业资讯 张园林:新力要做好自己的事情(实录)

张园林:新力要做好自己的事情(实录)

   上半年,集中供地政策出台和各项限贷政策紧缩,给所有房企都带来了一道经典的莎士比亚式选择题:“…

   上半年,集中供地政策出台和各项限贷政策紧缩,给所有房企都带来了一道经典的莎士比亚式选择题:“TO BE OR NOT TO BE”。

  一家11年的公司,一位45岁的领导人,年轻的新力正经历着成立以来房地产行业的最大震动,面对困难的选择题,新力给出了自己的答案。

  据半披露,新力控股期内实现收益112.18亿元,同比增长约28.9%;期内毛利为24.38亿元,同比下降7.28%;期内溢利为8.92亿元,同比增加约2.4%;母公司拥有人应占利润为7.63亿元,同比减少7.06%;母公司拥有人应占核心利润为7.3亿元,同比增长7.4%。

  销售方面,上半年,新力控股总合约销售额及应占权益合约销售额分别为587.89亿元及270.39亿元,同比增加约35.0%及28.4%,完成全年权益销售目标的51%;权益销售面积为179.26万平方米,权益售均价略微上涨至15084元/平方米。

  新力业绩依旧保持了相对平稳的态势,各项数据没有较大波动,在面临疫情和政策双重冲击的上半年,体现了不错的抗压能力。

  今天业绩会上,新力基本延续了年初业绩会时的出席名单,公司董事长、行政总裁兼执行董事张园林,常务副总裁刘翔,首席财务官许进业,执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁,资本市场及企业传讯总经理赵慧,还有一位新面孔,副总裁李想。

  张园林在业绩会上指明了新力未来的方向“持续深耕房地产”:“我觉得房地产市场长远来看,应该是一个非常好的行业。关键是我们自己能不能把自己的事情做好,能不能在这个大蛋糕中把自己这块做好。”

  张园林谈到了新力的应对方法:“总体策略以稳健发展为主,下半年抓销售、抓回款,保现金流。采用稳健的拿地策略,包括拿地多元化方式,从而推进公司的平稳发展。”

  拿地重在参与

  投资拿地上的改变,是新力上半年核心策略。

  年初业绩会上,张园林就给新力全年定调:“收购无非是算账,如果对我们利润和产出都是正向的,我认为就可以做。”

  新力于2021年上半年新增项目共5个,总规划建筑面积100万平方米,应占权益面积为50万平方米,总权益投资额为人民币22亿元,平均成本为4245人民币/平方米。

  新力避开了集中供地带来的激烈竞争,在核心城市以外补充了土储。投资规模上却拿下了5宗地块,无论是纵向对比过去,还是横向对比近似规模的房企,这个数量都偏少。

  以去年同期为例,新力通过公开招拍挂、收并购、合资合营等方式获得22宗土地,新增总规划建筑面积约为230万平方米,归属于新力的权益建筑面积约为170万平方米,对应权益土地价款约为92.95亿元。

  刘翔解释称,上半年新力拿地的绝对数量上也许不多,但是参与积极度非常高,基本上所有热门城市或者比较重要的地块,都有参与研判或竞拍。

  新力最终没有选择拿地的原因也很简单,没算过账。

  “上半年土地市场相对燥热的情况下,新力保持了严格的投资纪律,项目有利润能做,我们才去投资。”刘翔表示。

  在新力的成长哲学中,规模到达千亿以后已经过了拼规模的阶段,不能为了拿地而拿地,所以公司选择了相对保守、克制、理性的投资理念。

  “虽然拿地的绝对数量不多,但是我们拿地质量非常好。”刘翔对上半年的投资成果很满意:“现在回过头看,我们认为这个决策是非常正确的。”

  除了拿地上战略收缩,新力也在尝试利用更多办法解决问题,合作就是最主要的多元拿地手段,5宗新项目中有4宗采取了合作,新力认为这种模式公司的利润率相对比较高。

  据观点地产新媒体了解,新力总土地储备权益比在69%,其中上半年新增土储权益比大概51%,在合约销售重资产当中的权益比大概71%。

  许进业表示,房企间合作开发是房地产行业的走向,可以让公司合理拿到一些优质土地,相应的公司非控股权益也会增长,预计权益比和并表比会在未来一到三年逐步提升。

  截止目前,新力土储权益面积1400万平方米,总权益货值约2100亿。其中,江西权益土储480万平方米,占比33.6%;大湾区权益土储为430万平方米,占比29.5%;长三角区域权益土储310万平方米,占比21.5%;于华中华西等城市权益土储220万平方米,占比15.4%。

  四个区域相对来说已经趋于平衡,慢慢摆脱了江西省及大湾区较为单一的土储结构,“从集团现有土地储备情况来看,预期来自江西省之外市场的收益占比将会进一步提高,并逐步实现四大区域的均衡发展。”新力在半年报中写道。

  当然,2100亿权益土储货值也是新力自信的原因之一,刘翔认为,按照目前销售进度来看,即使不再拿地,也可以保证2.5-3年的去化。

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