小阿波罗绿雕 行业资讯 高房价的幕后推手:城市工业用地过多,住宅用地过少

高房价的幕后推手:城市工业用地过多,住宅用地过少

中国现有城市,包括很多特大城市,产业用地的比例都明显过高、制造业比重过大,住宅用地比例则明显偏低,住房价格过高…

中国现有城市,包括很多特大城市,产业用地的比例都明显过高、制造业比重过大,住宅用地比例则明显偏低,住房价格过高

高房价的幕后推手:城市工业用地过多,住宅用地过少

文|陶然

编辑|王延春

过去十多年的工业化与城市化中,中国很多区域经济的集聚程度都出现了显著上升,大部分省份首位大城市、或前两位的大城市,不管是其人口的集聚程度,还是GDP的集聚程度,一直持续增大。

近年来,一种呼声越来越高,即人口向大城市和特大城市集聚是经济发展中的正常与合理的现象。虽然相当一段时期内中国城镇化政策的主旨是严格控制大城市和特大城市的人口规模,但改革开放以来的实践似乎表明,控制大城市和特大城市人口规模的难度很大,即使控制住了,也会带来巨大的经济代价和社会成本。

全球城市发展的经验好像也确实展示了大城市、特大城市的规模经济和集聚效益。比如,美国哈佛大学经济学家爱德华?格莱泽(Edward Gleaser)在其影响巨大的著作《城市的胜利》中就指出,高素质人才往往喜欢聚集在一起,而通常情况下大城市、特大城市就是这些高素质人才和相应产业的聚集地:无论是高新技术企业,还是高端服务业部门,都几乎无一例外分布在繁荣发展的大城市区域,这些企业也极大地带动了所在城市的进一步发展。

与此同时,大城市、特大城市的人才集聚恰恰给大量中低收入人口提供各种生活和产业服务创造了良好的就业机会。即使某些特大城市出现了贫民窟,也是这些城市的发展机会吸引了大批希望增加收入的穷人。因此,利用大城市良好的经济基础去推动中低收入人群聚集区的基础设施和公共服务建设,改善中低收入者生活和就业环境,就不仅有利于经济增长,还可以促进社会公平。

上述说法确有一定的道理。如果大城市、特大城市如果可以通过好的管理体制和定价机制来实现有效的水土资源利用、环境保护及交通流量管理,就有助于充分发挥大城市、特大城市的集聚经济效益,甚至还可以全面推动产业升级和技术进步。管理得好,这些大城市、特大城市不仅比中小城市更有经济活力,甚至还有利于节能减排和土地集约利用。

但大城市、特大城市的集聚优势要充分发挥出来,却不是没有前提条件的:首先是土地、水资源、劳动力等要素定价及管理体制要合理,这样才能实现各种资源的优化配置;其次是城市发展中地方政府必须能为集聚起来的人口创造可支付的体面家庭居住条件,同时还能提供包括教育、医疗等在内的基本公共服务和配套基础设施。否则,虽然人口集聚起来了,很多低收入人口却只能居住在居住条件与公共服务都很差的单身宿舍、城中村、甚至是地下室中,不少人会为城市发展付出过大的代价。

如果仔细观察全世界不少城市管理良好的中高收入国家,即使其大城市、特大城市人口集聚的程度仍不断上升,但城市原有的一般制造业却因工业地价上升较快、城市房价上升较快、对环境负面影响较大等多种因素而逐步迁移到更低级别的城市。换句话说,即使这些国家的服务业和高端制造业可能进一步向大城市、特大城市集聚了,一般制造业却逐步分散到了周边的中小城市,形成了一个比较合理的不同级别城市间产业分工格局。一旦大城市、特大城市工业用地价格过高,员工生活成本提高带来的工资上升,以及城市环境管制更为严格,那么大部分制造业在大城市、特大城市就难以生存下去,自然会出现一般制造业随经济发展逐步迁出大城市与特大城市,并造就一个大、中、小城市相对合理分工的城市群格局。

高房价的幕后推手:城市工业用地过多,住宅用地过少

但在中国当前的发展阶段,即工业化的中后期阶段,却没有看到上述制造业从大城市、特大城市外迁的局面,反而出现了绝大部分大城市、特大城市拼命招商引资,地方政府采用各种手段希望留下本地制造业、甚至还努力去争夺更低级别城市制造业企业的情况。

这种反常局面之所以出现,当然与中国特有的土地、户籍、地方财政体制紧密相关。在当前体制下,地方政府可以从农民那里低价征收土地,然后以补贴性低价出让工业用地,甚至还可以利用垄断出让商住用地的高额收益去补贴工业用地和园区建设。与中小城市相比,大城市和特大城市吸引了更多的中高收入人群,其商住用地的出让金及纯收益都要高不少,自然有更高的补贴工业用地及吸引制造业投资的能力。结果是其他国家出现的城市越大、工业用地价格越高的情况,在中国却没有看到。

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